Die Antwort rührt viel weniger aus der Frage, welche Asset-Klassen bei Immobilien Erfolg bringen, sondern viel mehr liegt sie im Fokus! Fakt ist: Viele Player in der Immobilienbranche lassen einen scharfen Fokus vermissen. Sie haben weder konkrete Asset-Klassen, auf die sie sich fokussieren, noch konkrete Zielgruppen oder eine regionale Gewichtung. Und genau das ist das Problem der meisten, die nicht erfolgreich darin werden. Genau deshalb zeige ich dir in diesem Beitrag auf, warum die Spezialisierung so wichtig ist und dann, auf welche Assetklassen ich mich in meinen Unternehmen fokussiert habe.
Stelle dir einmal folgende Frage: Wie soll sie jemand am Markt als kompetent wahrnehmen, wenn sie heute das eine und morgen das andere unternehmen? Das gleicht einem Autohändler, der am Montag einen Smart verkauft, am Dienstag mit Ferraris handelt und am Mittwoch Landmaschinen anbietet. Würdest Du diesem Händler vertrauen und bei ihm ein Fahrzeug kaufen? Wie groß kann seine Expertise sein? Der eine Typ, der alles besorgen kann und an den man sich immer vertrauensvoll wenden kann, existiert nur in Hollywood-Filmen wie James Bond – in der echten Welt sind Profis per Definition hochgradig spezialisiert. Wer keine Spezialisierung auf eine konkrete Expertise besitzt, kann entsprechend auch kein echter Profi seines Faches sein.
Die Maxime lautet: Spezialisierung
Nur indem wir stets die gleichen Aktionen auf demselben Spielfeld erproben können (was nur über eine Spezialisierung möglich ist), gewinnen wir die Expertise und Erfahrung, die wir benötigen, um das Vertrauen der anderen Marktteilnehmer in uns und unsere Leistung zu erhöhen. Auf diesem Wege maximieren wir unsere Erfolgschancen.
Egal, wie viele oder wenige Phasen der Wertschöpfungskette wir selbst bedienen – bei den Asset-Klassen sollten wir uns unbedingt spezialisieren. Einerseits weil in manchen Asset-Klassen die Chancen im Verhältnis von Zeit zu Ertrag deutlich höher sind als in anderen, und andererseits, weil verschiedene Asset-Klassen teils unterschiedliche Kenntnisse verlangen. Da wir nicht in einer Vielzahl verschiedener Bereiche Experten sein können, müssen wir also einen Fokus festlegen. Chancen und Risiken sollten wir dabei vernünftig abwägen, sodass wir uns für die richtige(n) Asset-Klasse(n) entscheiden.
Meine Best Of Assset-Klassen
Warum gerade drei? Weil diese drei Asset-Klassen erstens viel gemeinsam haben und zweitens halte ich sie für die Klassen mit den größten
Ertragsmöglichkeiten im Verhältnis von Zeit zu Aufwand. Gerade der zweite Grund ist für mich entscheidend. Effizienz hat bei allen meinen geschäftlichen Vorgängen großes Gewicht. Meine drei Asset-Klassen sind:
- Grundstücksparzellierung
- Neubau von Wohnanlagen
- Nachverdichtung
So kaufe ich in der Asset-Klasse “Grundstücksparzellierung” ein Grundstück und verkaufe es in Einzelteilen weiter, ohne eine bauliche Veränderung. In der Asset-Klasse “Neubau” kaufe ich ein Grundstück oder eine Immobilie und errichte an dieser Stelle einen Neubau. Und bei der Nachverdichtung kaufe ein Grundstück mit bereits existentem Immobilienbestand und ergänze die Fläche um zusätzlichen Wohnraum.
Bei allen drei Asset-Klassen geht es nur um die maximale Nachverdichtung, denn dadurch lässt sich der maximale Ertrag erwirtschaften.
Diese Asset-Klassen rentieren sich weniger:
Es gibt Asset-Klassen, die sind zwar weit verbreitet, gehören jedoch nicht zu meinem Portfolio. Dazu gehören demnach nicht: Gewerbeimmobilien, Airbnb-Vermietung, Fix & Flip, Hotellerie, Gastgewerbe und resorts, Fertighäuser und staatliche Ausschreibungen. Auch von Infrastrukturbildung bei Häfen, Flughäfen, Bahnhöfen etc. lasse ich die Finger. Dies hat verschiedene Gründe. Entweder ist das Risiko zu hoch oder die Marge ist bei gleichem Aufwand zu niedrig. Außerdem lassen sich diese Asset-Klassen nicht gut miteinander verknüpfen.
Anders ist es bei Grundstücksparzellierung, Neubau und Nachverdichtung. Sie sind alle sehr eng miteinander verknüpft, was Vorteile mit sich bringt.
Nächster Schritt: Skaliere über Asset-Klassen
Der nächste Schritt liegt auf der Hand, wenn die Asset-Klassen eng miteinander verknüpft sind. Vielmehr: Es ist wie ein Selbstläufer: Ich kaufe ein Grundstück und verkaufe es dann entweder direkt in seinen Einzelteilen weiter (Grundstücksparzellierung), oder ich bebaue es selbst (Neubau), oder ich betreibe gewissermaßen eine Kombination aus beidem: Ich kaufe ein bereits bebautes Grundstück, teile es in mehrere Teile auf und bebaue dann den bisher noch nicht bebauten Teil des Grundstücks (Nachverdichtung). Auf diese Weise habe ich mit meinen Asset-Klassen eines geschafft: Die Skalierung meiner unternehmerischen Tätigkeiten. Ich mache immer wieder das Gleiche und weiche davon nicht ab. Denn würde ich meine Tätigkeitsfelder verändern, müsste ich mich ständig in neue Themen einarbeiten, und somit wäre mein Geschäftsmodell nicht mehr skalierbar.
Wie du siehst, spielt die Wahl der richtigen Asset-Klassen eine wichtige Rolle – noch wichtiger ist jedoch deine Spezialisierung als auch die Möglichkeit zu skalieren. Nur darüber ist schneller Wachstum möglich.
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