Die meisten Unternehmer haben dieses Problem: Sie kaufen Objekte am Markt zu teuer ein, weil die Rendite stets auf 2% bis 3% hingerechnet wird. Wenn du allerdings die Wertschöpfungskette verstehst und weißt, dass und wo darin der Makler, der Bauunternehmer, der Finanzierer etc. verdient, wirst du in die Lage kommen, die Marge zu dir zu ziehen.  Wie? Indem du früher in die Wertschöpfungskette einsteigst und dir einen 6- bis 7-stelligen Betrag sparst. Das wirkt sich positiv auf deine Rendite aus, welche dadurch die marktüblichen zwei bis drei Prozent übersteigt.

In der Wertschöpfungskette liegen große Chancen – wie auch Risiken. Es gibt in der Immobilienbranche vier wesentliche Phasen der Wertschöpfung, die du unbedingt beherrschen musst, um in diesem Bereich erfolgreich sein zu können: Du kannst bei deinem Einstieg in die Branche theoretisch mit jeder dieser Phasen anfangen und dich zunächst nur auf den jeweiligen Teil der Wertschöpfungskette konzentrieren. Ebenso kannst du dich natürlich auch auf mehrere Phasen konzentrieren oder gar alles machen, wenn du es dir zutraust. Das Glück ist immer mit den Mutigen.

Meine Empfehlung: Beginne mit einer Phase

Je nach Strategie musst du deinen Einstiegspunkt individuell bestimmen, ich empfehle dir jedoch, zunächst mit einer Phase anzufangen und später nach und nach in die anderen Phasen vorzudringen.

Der Zugang zu Objekten ist der entscheidende Dreh- und Angelpunkt, das gilt für alle Player! Egal, was wir vorhaben: Wir müssen immer erst Objekte finden. Das stellt den einfachsten und wichtigsten Einstieg ins Business dar. Für die Recherche nach und die Entdeckung von Objekten benötigst du auch erstmal kein Startkapital, keine Mitarbeiter oder ähnliches – falls du noch ganz am Anfang stehst. So kannst du dein erstes Geld verdienen, indem du zunächst einfach nur die Vermittlung organisierst. Wenn du bereits über Startkapital verfügst, kannst du es einsetzen, um potenzielle Tippgeber für eine Provision bei erfolgreicher Vermittlung in die Spur zu schicken.

Die vier Phasen entlang der Immobilienwertschöpfung

Jeder Player hat also immer den Fokus auf Phase 1. Der Makler hingegen kümmert sich zusätzlich um den Verkauf – Phase 4, während sich ein Projektentwickler auf Phase 2 konzentriert. Ein Bauträger setzt Phase 3 um. Doch ganz egal um welche Player am Markt es sich handelt, alle bewegen sich in den vier Phasen entlang der Immobilienwertschöpfung: Finden, Projektieren, Bauen und Verkaufen. Ich persönlich bewege meine Steinchen inzwischen durch alle vier Phasen, denn dadurch erziele ich die größtmögliche Wertschöpfung.

Genauso wie der Bauer eine größere Wertschöpfung erzielt, wenn er seine Produkte selbst auf den Markt bringt, anstatt sie an den Großhandel zu verkaufen, verdienen wir auch mehr, indem wir vom Finden des Objekts bis zum Verkauf alles aus einer Hand machen. Je mehr andere Player dazwischenkommen, desto mehr Mäuler müssen gestopft werden. Dementsprechend landet am Ende auch deutlich weniger im eigenen Geldbeutel. Gleichzeitig bedeutet das Abdecken aller Phasen auch mehr Risiko, und es bedarf deutlich mehr Geduld, Expertise und Erfahrung. Nur das Finden, rojektieren oder Verkaufen jeweils einzeln zu betreiben, dauert wenige Tage bis wenige Monate. Ein komplettes Projekt mit allen vier Phasen selbst umzusetzen, dauert insgesamt anderthalb bis dreieinhalb Jahre, schlimmstenfalls sogar noch länger. Es geht folglich immer um die Abwägung von Chance und Risiko! Entsprechend unserer Risikobereitschaft und der erkannten Chancen müssen wir den richtigen Fokus setzen.

Die beste Strategie für den Einstieg in die Immobilienwertschöpfung

Aufgrund des Risikos ist es so wichtig, sich genau zu überlegen, welchen Teil der Wertschöpfungskette du besetzen willst und kannst. Ich habe damals mit dem Finden und der Projektierung angefangen. Ich habe also ein Grundstück gesucht, gemeinsam mit einem Investor gekauft, eine Vision kreiert, die Machbarkeitsstudie vom Architekten eingeholt und das fertig geplante Projekt dann an einen Investor oder Bauträger verkauft. Wir gehen im Folgenden noch genauer auf die Aufgabe des Architekten ein. Seine Aufgabe ist es gewissermaßen, meine kreativen Ideen für das Projekt auf ihre tatsächliche Machbarkeit zu prüfen – sowohl in Bezug auf die örtlichen Gesetze und Regularien als auch in Bezug auf die bauliche Umsetzung.

Wenn du dich ausschließlich in Phase 1 bewegst, trägst du keinerlei Risiko und kannst ein Projekt vergleichsweise schnell abwickeln, sofern du Verkäufer und Käufer effizient zusammenbringst. Allerdings erwartet dich in dem Fall aber auch der geringste Gewinn vom gesamten Kuchen. Eine Projektierung in Form einer Bauvoranfrage ist in vier bis zwölf Wochen erledigt und bringt uns 40 Prozent von der Gesamtmarge des Projekts ein. Hier sind bereits Zeitaufwand und Risiko ein Stück größer – beides ist jedoch noch recht überschaubar. Wenn du ein komplettes Projekt mit allen vier Phasen umsetzt, gehen 100 Prozent der Marge an dich, allerdings braucht es auch bis zu dreieinhalb Jahre bis zur Fertigstellung. Währenddessen trägst du die gesamte Zeit ein Haftungsrisiko für das Projekt. Es ist also die finanziell interessanteste, gleichzeitig aber auch die aufwendigste und risikoreichste Variante. Um am Anfang Liquidität aufzubauen, solltest du dich daher zunächst an die ersten beiden Phasen halten und nach Phase 2 aufhören.

Deshalb funktioniert dieses Modell für Einsteiger immer:

Dieses Modell sowie der Einstieg in Phase 1 (Finden) oder Phase 4 (Verkaufen) sind die Phasen, in denen jeder sofort loslegen kann. Es bedarf weder einer riesigen Expertise noch viel Geld oder Erfahrung, um hier Fuß zu fassen. Die Wahrheit auf dem Immobilienmarkt ist: Selbst ein unbegabter Verkäufer verkauft eine Immobilie. Es geht nur um das Finden der Objekte. Der Rest erledigt sich dann mit der Zeit wie von selbst. Jeder, der kreativ genug ist, um sich eine Immobilie vorstellen zu können, die noch nicht gebaut ist, oder erweitert bzw. ausgebaut werden kann, ist in der Lage eine Projektentwicklung umzusetzen. Mit dieser Fähigkeit sind nicht alle gesegnet, aber viele. Wirklich jeder kann jedoch mit dem Finden und/oder Verkaufen von Immobilien und Liegenschaften direkt loslegen.

DIGITALE UNTERNEHMENSBERATUNG FÜR IMMOBILIEN

Jetzt als Immobilienunternehmer,
Makler oder Investor durchstarten

Wir machen deinen Erfolg im Immobilienbereich planbar: Lerne, wie du konstant neue Objekte gewinnst, dauerhaftes Wachstum für dein Immobilienunternehmen sicherstellst und welche Faktoren zum massiven Erfolg meiner eigenen Immobilienfirmen geführt haben.